深圳的房价已经经历了长达近五年的下滑。自2021年以来，二手房的成交记录揭示了这个城市的均价从每平方米8万多元跌落至约5.8万元，跌幅达到45%左右，个别区域的价格更是腰斩。常听人提到“深圳房价回到2015年”，这种论调已经成为了这两年来的热议话题。然而，转机似乎在崭露头角。9月16日，宝安中心的观潮项目再度加推，令业界瞩目。该盘的折后单价比上批同向房源上涨近1万元，而开盘当天便成功去化了近八成的房源。这一现象，显示出深圳楼市的潜力开始被重新挖掘。
在过去的五年里，对深圳的否定声音成为了主流。对于楼市的悲观情绪如影随形，总有那么几种声音在响起：有人感慨房价已跌回2015年，认为这些年所付出的代价毫无意义；有人指出73%的小区半年无人问津，流动性亮起红灯；还有人则言辞更为犀利，直指深圳的楼市模式已经走到尽头，未来的接盘者将何在。这些言论并非无的放矢，深圳自2021年房价高峰以来的下滑确实是前所未见的。均价的剧烈下跌让一套500万元的房产面临近200万元的账面损失。面对这样的跌幅，许多人不由感到心寒，但也许我们需要理性看待，跌幅的原因往往源自于前期增幅的急剧。
在经历了长达五年的寒冬后，深圳的楼市在9月初显露出一丝反弹的气息。数据显示，8月深圳的二手和新房成交共计6864套，同比增长8.5%，为2022年以来的最高记录，且在传统的淡季中创造了佳绩。而新房网签则达到2589套，同比涨幅超过20%。反映房价的指标同样不容小觑，自今年3月以来，深圳的新房和二手房均价已连续六个月环比上涨，8月的涨幅尽管微小（新房0.2%，二手0.1%），但其背后的趋势却意义深远。 UED官网
值得注意的是，在统计的细节中，8月深圳二手住宅成交均价为5.78万元/平米，环比实际下降了3.7%。这看似处于下滑，但背后的逻辑却是低价盘的交易增多，整体均价被拖低。与此同时，成交价与挂牌价的差距在不断缩小，业主的议价空间缩水。诸如南山华润城润玺一期，在新政策落地后，成交了173平米、总价3050万的房源，单价达17.5万元，比在售均价还要高27%。再比如香蜜湖的深业中城，204平的房源以4100万成交，单价突破20万，较去年底的同面积成交高出620万。
进入9月，深圳已有11个项目获得预售证，总计1805套房源，比8月还多。光明的润锦园、龙华的深业上宸瑞府等项目，开盘的去化率均在80%以上。有人也许会质疑，这些豪宅项目的成交是否真正能够代表整个深圳市场。的确，孤立的数据并不足以反映全局，但更深层次的变化值得关注。
实际上，这一波市场的复苏是由三大关键因素共同驱动的。首先，从房价结构来看，深圳并非单纯某一价格区间的回暖。根据8月的交易数据，300万以下的刚需盘占比达到31.1%，创下年内新高；而800万至1500万的改善型需求也从9月初的9.3%上升至13.4%。这表明，低价刚需盘正在悄然回暖，改善型需求则显得更为迫切。而中端市场则仍旧处于犹豫阶段，这显示出市场的结构性回暖，并未形成全面反转。 UED官网
其次，供需关系仍然值得注意。有观点认为深圳的人口外流加剧，那么未来由谁接盘呢？但实际上，深圳的净流入人口长期保持全国第一，而该市商品住房的存量始终有限，房屋自有率也较低。由此，流入的人口多于可供出售的房屋，最终必然会在市场价位合适的情况下产生购买力的回流。
最后，政策的助力也是不可忽视的因素。今年8月28日，深圳多部门共同出台了一系列政策，其中最显著的是个人房贷最长年限从30年延长至40年，这无疑减轻了购房者的月供压力。例如，对于100万贷款、利率为3%的家庭，30年的月供大约为4216元，而40年则降低到3580元，减少了636元的负担，相当于一年可节省7632元。这对于原本就捉襟见肘的家庭而言，无异于雪中送炭。
综上所述，深圳楼市的“争气”并非体现在房价的立刻回升，而是历经五年困境后，终于稳住的趋势。需要清晰的是，这一轮复苏并未覆盖所有地区，东部如坪山、龙岗的许多楼盘价格依然平稳，光明和宝安等外环周边区域也面临库存压力。总的来看，虽然全市均价因低价盘的交易偏多而显得疲软，但在核心地段的投资价值却依然坚固。我认为，当前并不是随意进入市场的时机，而是在深圳核心区域内，尤其是那些握有稀缺资源的地段，正逐渐显示出它们的投资潜力。这样的见解，经过五年的市场调整更是愈发鲜明。对于那些坚守在深圳的业主而言，最困难的时刻，似乎已经逐渐过去。深圳的市场，从未真正差过，蕴藏的潜力正在慢慢被重新发掘。 UED官网
